相続開始直前の不動産購入による節税に歯止め？

相続開始直前の不動産購入による節税の概要

2025年11月27日の日経新聞において、2026年税制改正大綱で相続開始直前に取得した賃貸用マンション等の評価方法の改正が検討されている旨の記事がありました。

まず、そもそもなぜ賃貸用マンションを購入することが節税になるのかは以下の記事をご参照ください。

いわゆるバブル期にも異常な地価高騰に伴い、借入れをして不動産購入を行う相続税の負担軽減行為が横行したため、旧措置法69条の４では相続税法第22条の規定に拘らず、その相続開始前３年以内に被相続人が土地等を取得した場合には、その土地等の取得価額を相続税の課税価格に算入すべき旨を規定し、いわゆる「３年縛り」のルールを設けていました。

後のバブル崩壊に伴い、上記の旧措置法69条の４は廃止されましたが、今回の改正ではこのような趣旨の規定を復活させることになりそうですので、評価の詳細については今後の動向に要注目です。

なお、節税商品とされる不動産小口化商品についても、購入時期に拘らず売買の実例価額等をもとに評価する方法に変更されるそうなので、こちらも評価の詳細については今後の動向を確認する必要があります。

2026年税制改正大綱については、その公表後に概要をお知らせ予定です。

非上場株式の株式評価における取り扱い

前述の規定は、個人が不動産を取得した場合の取り扱いとなりますが、法人が取得した場合にはいわゆる３年縛りの規定が今も生きています。

評価会社が課税時期前３年以内に取得又は新築した土地及び土地の上に存する権利（以下「土地等」という。）並びに家屋及びその附属設備又は構築物（以下「家屋等」という。）の価額は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価するものとし、当該土地等又は当該家屋等に係る帳簿価額が課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、当該帳簿価額に相当する金額によって評価することができるものとする
→財産評価基本通達185を一部抜粋

これも普段、株式評価を行っていないと漏れやすい論点なので要注意です。財産評価は本当に奥深いです。