相続した実家（空き家）を譲渡することになったのですが・・・

2023-01-07

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相続人

先日、母の相続で実家を取得したのですが、今は子どもが全員独立して暮らしており、空き家になっているため、売却することを検討しているのですが・・・

さつき相続

一定の要件を満たすときは、譲渡所得額から最高3,000万円まで控除することができますので、概要を説明しますね

概要

相続又は遺贈（以下、「相続等」といいます）により取得した被相続人の居住用家屋又はその敷地等を、平成28年４月１日から令和５年12月31日までの間に売却して、一定の要件に該当するときは、譲渡所得額から最高3,000万円を控除することができます。

これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。後ほどの要件でも出てきますが、いわゆる旧耐震基準（昭和56年５月31日以前の耐震基準）により建てられた相続後の空き家の増加を抑制することを目的とされています。

なお、同特例について令和５年度の税制改正大綱で改正案が公表されていますので、ご注意ください。

対象となる被相続人の居住用家屋、その敷地等

特例の対象となる被相続人居住用家屋

相続の開始直前において、被相続人の居住の用に供されていた家屋で、以下の３つの要件すべてに該当するもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。

旧耐震基準で建築されたこと
区分所有建物登記がされている建物でないこと
相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

対象が居住用とされているため、事業の用や貸付けの用に供されていた部分は対象外となります。

なお、介護保険法に規定する要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人が老人福祉法に規定する特別養護老人ホームに入所していた等で一定の要件を満たす場合は、居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、この特例の対象となる被相続人居住用家屋となります。

ご参考：国税庁HP「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」

特例の対象となる被相続人居住用家屋の敷地等

相続の開始の直前（前述の老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋の要件を満たす場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利（借地権等）をいいます。

敷地等についても、居住用が対象とされているため、例えば、その土地が居住用と居住用以外で用途不可分の関係にある２以上の建築物のある一団の土地であった場合は、床面積による按分計算が必要となります。

特例の適用要件

相続等により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した人が売却をしたこと

「及び」となっているところがキーポイントです。すなわち、その相続において居住用の家屋と敷地等の両方を取得している必要があります。

また、「相続等」は同一の被相続人からの相続により取得した必要があります。
以下の１又は２の売却をしたこと

相続等により取得した被相続人居住用家屋を売却、又は被相続人居住用家屋と一緒にその敷地等も売却すること

（注）被相続人居住用家屋及びその敷地等は、いずれも相続時から売却時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていないことが必要です。また、被相続人居住用家屋については、さらに譲渡時において一定の耐震基準を満たしていることが必要です（新耐震基準）。

敷地内に母屋と離れがある場合は、母屋部分のみの適用となる場合もあり、ケースによってはよく内容を確認する必要がありますので、ご注意ください。

相続等により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること

（注）被相続人居住用家屋は、相続時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていないことが必要です。また、被相続人居住用家屋の敷地等は、相続時から譲渡時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていないこと、及び取壊し等の時から譲渡時まで建物または構築物の敷地の用に供されていないことが必要です。

相続開始日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

売却代金が１億円以下であること

売却代金（譲渡対価の額）には、例えば譲渡協力金、移転料等のような名目であっても、実質的に譲渡対価の額に当たる場合はそれらを含めて判定することになります。

売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

同一の被相続人から相続等により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと

売却先が親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと

売却した人の配偶者や直系血族だけではなく、売却した人の生計一親族や同族関係者が有する議決権が50％超である法人なども含まれます。

添付書類

相続等により取得した被相続人居住用家屋を売却をするか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売却した場合

譲渡所得の内訳書
売却した資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの

①売却した人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続等により取得したこと

②被相続人居住用家屋が昭和56年５月31日以前に建築されたこと

③被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと
売却した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」（以下の６つの事項を記載）

①相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

②被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと

③被相続人居住用家屋が、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかったこと

④被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続き被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと

⑤被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで事業の用、貸付けの用または被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと

⑥被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前までの間において被相続人の居住の用に供する家屋が２以上ある場合には、これらの家屋のうちその老人ホーム等が、被相続人が主として居住の用に供していた一の家屋であること
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
売買契約書の写しなどで売却代金が１億円以下であることを明らかにするもの

相続等により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

譲渡所得の内訳書
売却した資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの

①売却した人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続等により取得したこと

②被相続人居住用家屋が昭和56年５月31日以前に建築されたこと

③被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと
売買契約書の写しなどで売却代金が１億円以下であることを明らかにするもの
売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」（以下の７つの事項を記載）

①相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

②被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと

③被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと

　・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

　・取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと

④被相続人居住用家屋が、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかったこと。

⑤被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続き被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。

⑥被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで事業の用、貸付けの用または被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

⑦被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前までの間において被相続人の居住の用に供する家屋が２以上ある場合には、これらの家屋のうちその老人ホーム等が、被相続人が主として居住の用に供していた一の家屋であること

※登記事項証明書の添付省略について

土地・建物の登記事項証明書については、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができることとされています。